El Papel de las Agencias y sus Servicios de Fideicomiso
En mis columnas anteriores he venido abordando el tema de cómo Miami ha continuado su transformación y crecimiento, a pesar de la crisis hipotecaria, que afortunadamente ya comienza a verse como un episodio del pasado. Hemos descrito algunos proyectos en pleno desarrollo, y analizado quiénes son y de donde vienen los compradores de condóminos y viviendas en general, que fijan sus ojos en nuestra ciudad como un destino para sus inversiones. Hoy quisiera tratar un tema de interés para muchos compradores extranjeros, ya que la participación de lo que aquí conocemos como “Title Agent y Escrow Services” es a veces motivo de consulta por parte del inversionista. Hay que entender que estamos en un país cuyo código civil y procesos legales difieren del Código Napoleónico que conocemos en muchos de los países Latinoamericanos.
Entrando en el tema que nos ocupa, empecemos por diferenciar lo que es el título y el seguro de titulo. El primero es el documento que evidencia que la persona tiene el derecho de posesión y ocupación de la propiedad. Este documento se inscribe en los registros públicos llevados por la autoridad civil correspondiente. En nuestro caso, el Condado. El Seguro del Titulo protege al beneficiario de pérdidas financieras a consecuencia de defectos en el documento tales como invalidez o el derecho a establecer hipotecas sobre la propiedad. Las Agencias de Títulos tienen una participación indispensable en el proceso, ya que de ellas depende que la investigación de posibles gravámenes o defectos se haga de forma profesional y exhaustiva. En base a los resultados de esa investigación, la empresa aseguradora procede a emitir o negar el seguro correspondiente. Este seguro también protege e indemniza al Comprador en caso de que se encuentre en una situación en que le sea imposible tener acceso a su propiedad y ejercer su derecho de ocupación.
En muchos casos, y generalmente en aquellos en que el comprador adquiere con financiamiento un apartamento, o una finca raíz como le denominan a los bienes inmuebles en Colombia,; el financista exige que se le emita un seguro que proteja la hipoteca. A este documento se le denomina “Lender’s Title Insurance”. En estos casos vemos como el Comprador se ve en la obligación se cancelar su propio “Title Insurance” además de la del financista, “Lender’s Title Insurance”. Esta es una de las tantas razones por las cuales los gastos de cierre de una vivienda adquirida a crédito son mucho más elevados que la que se compra de contado.
Los servicios que presta una Agencia de Titulo (Title Company) son absolutamente indispensables en el proceso de inversiones en bienes raíces. Además del trámite para la emisión de los seguros antes descritos, una agencia eficiente debe cumplir a cabalidad los pasos de investigación relacionados con la tradición legal de la propiedad. De ese trabajo depende la emisión del seguro y el verdadero derecho a la tenencia y disfrute del inmueble.
Otro de los servicios fundamentales que presta una Agencia de Titulo es el de servir de intermediario independiente/facilitador entre comprador y vendedor. La conveniencia de poder firmar los documentos sin tener que tener a los protagonistas en el mismo sitio y a la misma vez es de un beneficio inigualable. La posibilidad de que el comprador tenga la facilidad de depositar su dinero en fideicomiso independiente (escrow) y que este no sea transferido a la contraparte hasta que no se cumplan todas las obligaciones contractuales entre las partes es otra de las grandes ventajas. Es más, los mismos bancos transfieren los fondos dados en préstamo al comprador a esas cuentas de fideicomiso, para que sean las Agencias de Titulo las que se encarguen de hacer las erogaciones correspondientes.
La selección de una Agencia de Títulos es tan importante en una transacción de bienes raíces, como la escogencia del Agente o Abogado que representan a las partes en la negociación. Desafortunadamente puede haber personas inescrupulosas que pudieran utilizar estas herramientas para cometer delitos o hacer maniobras opuestas a la legalidad.
Quiero terminar con una nota positiva. Enamorada como estoy de la Ciudad de Miami, deseo compartir con ustedes unas hermosas vistas aéreas de la ciudad y presentarles a mis lectores una de las grandes obras que hoy se levantan en el Downtown de Miami, justo frente al Bayfront Park y a escasas cuadras del American Airlines Arena y con unas vistas espectaculares de la Bahía de Biscayne.
Se trata de “Vizcayne” anteriormente conocido como “Everglades on the Bay”. Un exuberante rascacielos de dos torres de 49 pisos cada una. Fascinante! Los invito a conocerlo y a disfrutar de las vistas aéreas de la ciudad.
Rosi Arriaga es Presidenta de Plan B International Realty empresa modelo de servicios inmobiliarios que ofrece a nuestros clientes, corporativos e individuales, la posibilidad de comprar una casa, invertir en bienes raíces, o comprar un apartamento y alcanzar el confort y la calidad de vida que brinda Miami y el Sur de la Florida.
